Arq. Adriana Valdés Krieg
Publicado en Revista Contrucción y Tecnología en Concreto, Enero, 2017
En las últimas décadas las grandes urbes de nuestro país, entre las que resalta la ciudad de México, han enfrentado un crecimiento urbano desmedido y desordenado que ha desencadenado una problemática de infraestructura, conectividad y altos niveles de contaminación. El asunto de la vivienda también repercute en la economía nacional, puesto que el 75% del uso del suelo corresponde a la vivienda. Aunado a esto, la vivienda es uno de los principales activos que forman el patrimonio de las familias y, en lo general, se le considera como un ahorro e inversión para preservar sus recursos.
Como una respuesta a la problemática de planeación urbana antes mencionada se ha buscado regular el crecimiento y generar alternativas para el futuro de estas grandes ciudades. Entre dichas alternativas se encuentra la apuesta por la arquitectura vertical que fue dejada de lado por décadas en nuestro país; ya que comenzó a emplearse de forma aislada en los años 70 dando paso a desarrollos de vivienda horizontal que expandieron dramáticamente la mancha urbana. Con la arquitectura vertical se responde al objetivo de concentrar un mayor número de habitantes en las zonas urbanas densamente pobladas. Sin embargo, la construcción de edificios habitacionales o de usos mixtos debe responder a un sentido sustentable y debe tomar en cuenta la ubicación y servicios disponibles.
Cabe señalar que en el desarrollo de proyectos de arquitectura vertical el concreto juega un papel fundamental al emplearse, por ejemplo, en la cimentación, losas, entrepisos y estructura. De manera paralela, se utilizan diversos prefabricados de concreto para agilizar y eficientar los procesos. Dependiendo de la magnitud de cada proyecto, también se llegan a instalar plantas temporales o se implementa una logística integral para el abastecimiento óptimo del concreto durante la construcción.
De acuerdo a su relevancia para el desarrollo urbano, a continuación se presenta una revisión de la vivienda vertical en México tomando en cuenta la visión gubernamental sobre este tema; así como las principales tendencias para la construcción vertical, entre las que resalta el desarrollo de conjuntos de usos mixtos.
El gobierno federal: impulso a la vivienda vertical
El Programa Nacional de Vivienda 2014-2018 contiene la visión gubernamental sobre el desarrollo de la vivienda y tiene como uno de sus principales objetivos mitigar “el daño social, económico y ambiental” provocado por el crecimiento horizontal, buscando “establecer criterios claros para la construcción de vivienda; optimizar el aprovechamiento de infraestructura, conectividad y provisión de servicios; aprovechar la utilización de suelo intraurbano, buscando en todo momento la integración social”.
Entre las propuestas de este programa se encuentra la modificación de los Planes Parciales de Desarrollo Urbano para coordinar la re densificación habitacional y fomentar “la construcción de vivienda vertical de calidad con espacios recreativos, buscando ciudades con crecimiento ordenado”. De acuerdo a esto, el gobierno federal ha creado programas que favorecen la adquisición de este tipo de propiedades, pues permiten una mejor sustentabilidad en la ciudad, en materia ecológica, económica y social.
El apoyo del gobierno hacia la vivienda vertical también se explica atendiendo a que de acuerdo a la Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda (Conafovi), la vivienda vertical representa una disminución de hasta un 70% en el costo de gastos públicos, tales como alumbrado, seguridad o recolección de basura, variando de ciudad en ciudad.
El fomento gubernamental dado a la vivienda vertical ya ha repercutido en números concretos pues, de acuerdo a la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, durante el primer trimestre de 2015 se registró un aumento del 33% en la construcción de este tipo de edificaciones.
Las tendencias del mercado inmobiliario
De acuerdo a la Directora General de Lamudi, si bien existe un impulso hacia la vivienda vertical por parte del gobierno y de los desarrolladoras inmobiliarías; las preferencias del mercado inmobiliario aún se inclinan más hacia la vivienda horizontal en las urbes menos densamente pobladas; mientras que en las grandes ciudades como Monterrey, Guadalajara o ciudad de México cada vez hay una mayor demanda por la vivienda vertical. La mayor demanda por vivienda horizontal se identifica por ejemplo en Tijuana o San Luis Potosí en donde también hay una mayor disponibilidad de espacio urbanizable.[1]
Tendencias en vivienda vertical: los desarrollos con usos mixtos
Como se ha dicho la construcción de nuevos desarrollos verticales dentro de las ciudades abre las puertas a reducir las emisiones de dióxido de carbono, lograr la eficiencia energética, aprovechar el agua pluvial y a contar con un adecuado manejo de los desechos. Como una respuesta ante la problemática urbana y con la intención de ofrecer una alternativa para el mercado inmobiliario, en los últimos años ha ido en aumento la tendencia a edificar desarrollos mixtos dentro de las grandes ciudades de nuestra país.
De acuerdo con las principales organizaciones de bienes raíces de los Estados Unidos (ICSC, NAIOP, NMHC y BOMA), un desarrollo de uso mixto es un proyecto inmobiliario con la integración planificada de una combinación de tiendas, oficinas, residencial, hotel, recreación u otras funciones. Está orientado a los peatones y contiene elementos de un entorno de trabajar-vivir-jugar. Cabe señalar que este tipo de proyectos de usos mixtos arrancó en Estados Unidos y Europa dese los años 70 y 80 y en nuestro país se ha convertido en una de las principales tendencias en cuanto al desarrollo de la arquitectura vertical.
Entre los proyectos de este nuevo tipo de desarrollo vertical que se encuentran en proceso de construcción en México se encuentran Miyana Ciudad Molière, que se construye en la zona de Polanco en el Distrito Federal; Central Park, que se edifica en Guadalajara, Jalisco; o Metropolitan Center, en la ciudad de Monterrey, Nuevo León.
Cabe señalar que el uso del concreto es un elemento fundamental en este tipo de proyectos al emplearse en elementos estructurales, cimentación, acabados y losas, entre otros. Inclusive las principales empresas cementeras como es el caso de Cemex manejan una línea especial de productos para estos proyectos que tienen unas altas demandas de carga. Por otra parte, en la mayoría de estos proyectos se emplean diversos elementos de concreto prefabricado que logran agilizar y hacer más eficiente la construcción de los proyectos. Aunado a esto, en algunos proyectos, como es el caso de Miyana, se han llegado a instalar plantas temporales de concreto para lograr abastecer las altas demandas de la obra en proceso.
Beneficios de los desarrollos de usos mixtos:
- Conveniencia de vivir-trabajar en un solo espacio.
- Suprimir largos recorridos.
- Reducción de distancias entre la vivienda, lugares de trabajo, comercio y otros destinos.
- Creación de entornos peatonales y de bicicletas amigables.
- Ante los problemas de movilidad, son una extraordinaria alternativa que fomenta la convivencia sin uso del automóvil.
- Incremento en la densidad.
- La ciudad tiene la posibilidad de crecer en verticalidad, lo que ayuda al mejor aprovechamiento de los recursos urbanos.
- Desarrollo vecinal más fuerte.
- Fomentar comunidades distintas, atractivas y con fuerte sentimiento local.
- Mejor aprovechamiento del suelo.
- Preservar espacios abiertos.
- Los desarrollos mixtos fomentan la creación y preservación de las áreas verdes existentes.
Miyana Ciudad Moliére, ciudad de México
- Ubicado en la zona de Polanco, en la ciudad de México.
- Diseñado por el despacho mexicano Legorreta + Legorreta.
- 540 mil metros cuadrados de construcción: contará con cinco torres, tres para vivienda y dos para oficinas, y un centro comercial.
- El área comercial incluye restaurantes, terrazas, cafés y un área designada para juegos de niños. Se desarrolla en dos niveles, los cuales se pueden recorrer a través de una “espina” de doble altura que funciona como calle peatonal.
- El responsable del centro comercial es el despacho Arquitech, y en el caso de la zona residencial, se cuenta con la participación de Desarrolladora del Parque (asesor de vivienda), empresa a cargo de la venta de los 810 departamentos disponibles.
- En el corazón del proyecto hay un jardín elevado de 6,500 m2 que es una gran área de esparcimiento y un pulmón para los habitantes del conjunto.
- El conjunto incorpora desde la obra procesos sustentables, que van desde el uso de agua tratada hasta la reutilización de materiales para sus oficinas. Las puertas y las alfombras son piezas recicladas.
- El conjunto sera realizado en cuatro etapas. La fase 1 y 2 ya está totalmente vendida y las siguientes etapas se encuentran en construcción.
Central Park, Guadalajara
- Se ubica en Diagonal San Jorge y Av. México 98, en Guadalajara.
- La arquitectura de las torres residenciales y corporativas está a cargo de Arseni Varabyeu, quien es el principal arquitecto de Varabyeu Partners.
- La conservación y el diseño de áreas exteriores de Central Park son llevados a cabo por Roberto Elias Pessah, fundador y director de Elias estudio E, firma especializada en la planeación y diseño de desarrollo inmobiliarios.
- El complejo se compone por cinco torres: 25 Pisos/2, 27 Pisos/3.
- El uso comercial está habilitado para oficinas, hotel, cine y restaurantes. Cada torre cuenta con su helipuerto.
- El uso habitacional cuenta con diversas amenidades como alberca, gym y spa panorámico en los pisos 21 y 22.
- Las tres torres habitacionales cuentan con 111 departamentos de lujo cada uno de 133 o 198 m2.
- Cuenta con unidades de dos y tres recámaras. Cada torre cuenta con su lobby, sala de cine y centro de negocios.
Metropolitan Center, Monterrey
- Ubicado en la zona hotelera de San Pedro, este complejo está conformado por dos torres residenciales, de 133 y 177 departamentos respectivamente.
- Incluye oficinas, un hotel de 360 habitaciones, y un centro comercial abierto con 40 locales, nueve restaurantes y tres oficinas.
- Los departamentos tienen una altura libre de 3.40 m.
- Cada edificio tiene sus propias áreas sociales y zonas de esparcimiento.
- Desarrollador y Arquitectura: Motiva Desarrollos
- Altura Torre I: 130 m
- Altura Torre II: 181 m
- Pisos Torre I: 32
- Pisos Torre II: 50
- Construcción (proyecto completo): 150,000 aprox.
- Inicio: Torre I: 2012
- Grado de avance: Torre I, terminada
- Término: Torre II, mayo 2017 (estimado)
Park Towers, Monterrey
- El proyecto arquitectónico está inspirado en las torres de Nueva York: Park Towers. Es un complejo que integrará dos torres de uso mixto de carácter residencial, corporativo, comercial y hotelero, con espacios funcionales y será construido con materiales sólidos y sustentables.
- Desarrollador: Grupo Inmobiliario Monterrey (GIM)
- Arquitectura y arquitectura de paisaje: GLR Arquitectos y Claudia Harari
- Altura: 126.75 m
- Pisos: 35
- Construcción: 96,449.80 m2
- Inversión: 1,300 mdp
- Se inició en 2016, actualmente está en excavaciones y planea completarse en el 2018
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A partir de esta revisión se hace posible constatar que la vivienda vertical continua confirmado su posición como el tipo de vivienda más eficiente y funcional para el desarrollo y crecimiento urbano ordenado de las ciudades densamente pobladas. En particular, el desarrollo de complejos de usos mixtos constituye una de las principales tendencias de construcción vertical. Dichos complejos logran concentrar en un mismo proyecto diversos servicios, corporativos, centros de entretenimiento y espacios habitables. Si bien estos desarrollos conllevan una gran cantidad de beneficios; también implican una gran responsabilidad en materia de planeación e infraestructura dentro de las zonas en las que son erigidos. Atendiendo a los éxitos obtenidos en ventas, seguramente en los próximos años se continuarán construyendo una mayor cantidad de complejos de este tipo que contarán cada vez con una oferta más diversificada para los usuarios.
[1] Kalina Hadzhitodorova, Perspectivas de la vivienda vertical en México, https://centrourbano.com/blog-perspectivas-de%C2%AD-la-vivienda-vertical-en-mexico/